いい土地を探すために！一級建築士が失敗しないための知識を解説

土地探しで失敗しないために！
一級建築士が土地選びの知識を解説します

家づくりの第一歩である土地選びですが、

非常にお金がかかる買い物なので絶対失敗したくないですよね

失敗しないためのポイントは

・総額でいくらお金がかかるのか？
・頭金はいくら必要なのか？
・住宅ローン手配のタイミング？

土地選びの失敗の内容で、営業マンに言われるがまま土地を購入してしまって後悔したり、自分が購入した土地より良い条件の物件が後になって見つかったりする場合があります。

土地選び失敗しないために知っておきたい知識と土地探しの方法を解説します。

毎日の生活が快適になる住環境

住環境は都市計画に影響される

住む場所について、広くて静かで緑が豊かな郊外、駅の近くで交通の便がよい市街地などの周辺環境は土地を選ぶにあたってこだわりのポイントになります。

周辺環境について都市計画では、都市を住宅地、商業地、工業地などいくつかの種類に区分して「用途地域」として定めています。

候補になる土地の都市計画を調べると、今後どのような都市をつくる計画なのかを知ることができます。

都市計画のことがわかる記事

建物を建てることができない土地があるので注意

土地を購入しても建物が建てれない地域があるので注意して下さい。

都市計画法の中で人が住生活をすることを抑制するために住居や施設を建ててはいけない市街化調整区域では自分の土地であっても家を建てることができません。

市街化調整区域がわかる記事

道路との関係

道路との関係で建物を建てれない場合がある

建築基準法で建物を建てる場合に、幅員4mの道路に、2m以上接した敷地（土地）でなければならないとという接道義務があります。

敷地に接している道路が、幅が4m以上で２ｍ以上あるかどうか注意して下さい。

接道義務に関する記事

道路と敷地の動線は快適か

敷地接している道路の幅が狭かったり、交通量が多くて車の出し入れがしにくかったりすると毎日の生活の中でのストレスが多くなるので注意しておきましょう。

道路と家の間取りの関係

一般的に玄関は人の出入りの動線が短くなるように道路側、リビングは日照をたくさん取り込むことができるように南側に配置するのですが、道路がどの方角に接しているかで間取りのプランニングが変わってきます。

一般的に家の間取りと計画すると、日照を確保したい庭やリビングは南側に配置していくと、日照に関係ないキッチン、風呂、トイレなどが、北側の余ったスペースに配置される傾向になることが多いです。

南側に道路がある場合に、道路を歩く人から庭やリビングが丸見えになってしまったり、水回り配管が南側の道路から建物の北側まで長くなって工事費が割高になってしまったりするとがあるので、敷地と道路の方角の関係から間取りをイメージしておきましょう。

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道路と水道管、排水管の関係

土地購入前に水道管や下水管が敷地の中に引き込まれているか確認しておきましょう。

水道管や下水管が敷地内に引き込まれていない場合に、道路の下にある水道管や下水管を敷地の中まで引き込む工事が必要になります。

敷地境界

道路と水道管、排水管の関係

土地取引には、「実測売買」と「公簿売買」の2種類があり、現在の土地取引のほとんどは、「実測売買」が多いです。

実測売買は、それぞれの敷地の境界において、土地所有者の立会いを得た上で、土地家屋調査士などの専門家による測量図を作成することが原則となっています。

実際に測量することなく、登記上の面積を対象として取引をするのが、公簿売買です。

過去に実施された測量結果により、正確な土地面積が分かる図面があれば、公簿売買で問題ないですが、境界杭から巻き尺で距離を実測して図面が本当に正しいのかを確認しておきましょう。

土地の過去

縁起を気にするなら過去を調べる

事故物件（過去の持ち主に不幸があった物件）や競売物件（過去の持ち主が破産して競売にかけられた物件）が売られていることがあるので、土地購入前に、土地の履歴、経歴について聞いておきましょう。

敷地の高低差

縁起を気にするなら過去を調べる

敷地に高低差があると建物を建てる前に敷地を水平に整える造成工事や道路や隣の敷地との間に土留めの擁壁を作る工事が必要になります。

下水道の配管の高さや雨水を流す側溝の高さが敷地よりも高い場合に、排水を流すために敷地の高さを上げるかポンプアップして排水するなど余計な工事が発生するので注意が必要になります。

地震・水害・土砂崩れなどの自然災害

なるべく災害を避ける

敷地の近くに河川や山がある場合は、河川の増水や土砂崩れの危険がないかハザードマップで調べておきましょう。

敷地の地盤が軟弱の場合に、地震の時に倒壊してしまう恐れがあるので、地盤を補強しなければならず地盤改良や杭工事などの余計な費用がかかるので注意しておく必要があります。

自然災害や軟弱地盤に関する記事

土地の価格を調べる３つの方法

相続税路線価

路線価は、道路に面する標準的な宅地の１平方メートル当たりの価額のことで、土地を評価する場合に用います。

国税庁のホームページに「路線価図・評価倍率表」として公開されているので、自分で調べることができます。

国税庁公式ホームページ　　路線価図・評価倍率表

地価公示・都道府県地価調査

地価公示、地価調査は、毎年国土交通省あるいは都道府県が発表している「土地の正常な価格」です。

国土交通省のホームページに「地価公示・都道府県地価調査」として公開されているので、自分で調べることができます。

不動産取引価格情報検索

実際の土地の取引事例を参考にする方法で、実際の土地の取引価格はプライバシーの関係で他人が簡単に知ることはできませんが、個人情報がわからない形で国土交通省が公表しています。

国土交通省のホームページに「不動産取引価格情報検索」として公開されているので、自分で調べることができます。

土地の探しの方法

まずは情報収集をする

実際に売りに出されている土地について

・どのような場所があるか？
・相場の値段はいくらくらいか？

複数の会社の空き地情報と価格を見比べることで、こだわるべきポイントや価格の相場の感覚がつかめるようになります。

無料サイトのタウンライフで資料請求する方法

無料サイトのタウンライフ不動産売買で資料請求する方法を紹介します。

タウンライフ不動産売買を利用するメリット

・無料で資料を集めることができる
・インターネットの簡単な手続きで依頼できる
・複数の不動産会社に同時に一括で依頼ができる
・希望条件を登録しておけば非公開物件などが随時届く

手続きの方法

●1　都道府県を選択します

●2　第１希望のエリアをチェックします

●3　希望物件の情報をチェックします

購入物件のご希望内容は、できるだけたくさん書くようにすると希望する内容の情報が手に入ります。

●４　お客様情報を記入します

ご連絡についての欄に「電話や訪問での連絡はしないでください」と書き込むと、メールでやり取りで連絡できるので気軽です。

●5　資料を取り寄せる不動産屋を選択して依頼するをクリックします

●6　登録完了

候補地が見つかったら絶対見に行くべき

土地探しにおいて絶対にしなければならないことは、不動産屋さんと実際に足を運んで現地を下見することです。

現地の雰囲気や生活圏内の通勤、通学、買い物の利便性や近所に住む人がどのような人なのか不動産屋さんに質問しておきましょう。

事前に土地購入後に建物を建てる業者を決めておくと、土地の購入の段階から間取りや地盤などの事を相談できるので安心です。

まとめ

失敗しないための土地びのポイント４つ

・人任せにしないで自分の知識で判断できるようにする
・たくさんの物件から良い物件を探す
・実際に現地に足を運んで確認する
・専門家に相談する

上の4つのポイントについては、言われてみれば当たり前のことです。

ですが、最初から自分で考えることなく一人の営業マンの言われるがまま事を進めると失敗に繋がる可能性があります。

面倒で手間がかかることですが、４つのポイントに注意して、世界に一つのマイホームをつくるための最高の土地を手に入れましょう。