市街化調整区域・接道義務違反・土砂災害特別警戒区域では家が建てれない

家を建てれない土地！災害に弱い土地！土地の購入で注意する３つのこと！

都市計画、接道義務により家が建てれない場所が存在します。

また土砂災害特別警戒区域は家が建てれなかったり厳しい制限を受ける場合があります。

土地購入前に気をつける点について説明します。

都市計画で住宅を建てさせないようにしてる地域

市街化調整区域に基本的に建物を建てることができません。

市街化調整区域とは、都市の市街化を抑制すべき区域のことをいいます。

山奥でぽっんとある一軒のために電気や水道や道路の整備をするのに税金の使用するのは効率が悪いので行政がより良いサービスを行ったり管理する上で都市計画の中で山奥など人が住みずらい場所には建物を建てさせないようにしています。

しかし、規制ができる前から市街化調整地域に住んでいる人や農業などに従事する人の家や施設など各例外的に建物を建てれる場合があります。

また都市計画で地域で建物の用途を制限している場合があり、工業専用地域には住宅を建てれません。

工業専用地域とは、都市計画区域の用途地域に指定されているものです。

用途地域は、地域によって建物の用途を制限して都市計画を行うことで工業専用地域は工業の業務の利便の増進を図る地域です。

建物を建てる敷地と道路がつながってないと建物は建てれない

敷地に繋がる道路の幅は４ｍ以上で２ｍ以上接しなけばいけません。

接道義務とは、建築基準法第43条の規定により、建築物の敷地が、道路(建築基準法で定められる道路は幅4m以上)に2メートル以上接しなければならないとする義務をいう。

しかし、都市計画区域と準都市計画区域内でだけ存在し、都市計画が決定されていない区域では接道義務は無いです。

ただし、現在幅４ｍを確保していない道路に面している土地に住んでいる人には、道路部分の土地を明け渡して建て替えを要求することはできないので、建て替えをするときに土地を後退して建てることが要求されます。自分の敷地を後退させる必要があるので、敷地後退やセットバックと呼ばれます。

山際の土地では建物を建てるのが非常に困難

急傾斜地におけるがけ崩れや土石流、地すべりなどで、土砂災害の可能性があると予想される地域は、土砂災害警戒区域、土砂災害特別警戒区域として指定されています。

必ず市町村のホームページでハザードマップを確認しましょう

土砂災害警戒区域（イエローゾーン）制限はないけど危険な場所

土砂災害防止法に基づき指定された「土砂災害のおそれがある区域」で、土砂災害が発生した場合「住民の生命または身体に危害が生ずるおそれがある区域」で「警戒避難体制を特に整備すべき土地の区域」のことです。

土砂災害特別警戒区域とは異なり、区域内であっても開発行為や建築物等建築行為は制限されておりません。

土砂災害特別警戒区域（レッドゾーン）制限や規制がかけられる

土砂災害警戒区域のなかでも、土砂災害が発生した場合「建築物に損壊が生じ、住民の生命または身体に著しい危害が生じるおそれがある区域」で「一定の開発行為や居室を有する建築物の構造が規制されている土地の区域」のことです。

土砂災害警戒区域はさまざまな許可、規制、措置を受けます

住宅宅地分譲並びに，社会福祉施設，幼稚園，病院といった要配慮者利用施設建築のための開発行為は，県知事の許可が必要になります。（土砂法第10条）

建築物の構造規制

特別警戒区域内では，想定される衝撃の力に耐えられるよう居室を有する建築物の構造が規制されます。（土砂法第24条）

居室を有する建築物の建築行為（新築，改築，増築）は，都市計画区域外であっても建築確認が必要になります。(土砂法第25条）

建築物などの移転の勧告及び支援措置

県知事は，危険な状態の建築物の所有者などに対して家屋の移転などの勧告をすることができます。（土砂法第26条）

支援措置としては，住宅金融公庫の融資やがけ地近接等危険住宅移転事業による補助を受けることができます。

宅地建物取引における措置

特定開発行為においては，県知事の許可を受けた後でなければ当該宅地の広告，売買などの契約の締結が行えません。（宅建業法第33条，第36条）

また，宅地建物取引業者は，当該宅地または建物の売買などにあたり特定開発行為の許可について重要事項説明を行うことが義務づけられています。（宅建業法第35条第1項第14号）

まとめ

日本の国土の中には以外に家を新築することができない土地がおおいです。

土地購入考えてる方は、購入前に下調べをすることをすすめます。また土地購入前にあらかじめ建築業者や設計士を決めておいて相談しながら進めたほうがよいです。