長期優良住宅とは何か？メリット・デメリットわかりやすく解説

長期優良住宅の認定の条件について！
６つのメリットと２つのデメリットを解説！

長期優良住宅とは、長期にわたって良い状態で使用するための建物の性能や維持管理の計画について定める認定基準を満たした住宅です。

住宅を長期間使用することで、環境への負荷や建て替えにかかる費用を削減する取り組みのことです。

長期優良住宅は、2009年に施行された「長期優良住宅の普及の促進に関する法律」によって定められた基準をクリアした住宅の事です。

2017年4月から増改築を行うときでも長期優良住宅の認定を受けられるようになりました。

長期優良住宅と認められるための条件

長期優良住宅として認定されるためには、劣化対策・耐震性・維持管理・可変性・バリアフリー性・省エネルギー性・住居環境・住戸面積・維持保全計画などでいくつかの条件をクリアする必要があります。

劣化対策

建物の構造を支える、基礎、基礎ぐい、壁、柱、小屋組、土台、斜材、床、屋根、梁などの骨組み部分が、少なくとも100年程度使用継続できるように建築しなければなりません。

床下や小屋裏に点検口を設けることなどが要件になっています。

耐震性

「耐震性」は大規模な地震が発生した場合でも、建物の変形具合を一定以下に抑える措置が取られているかで判断されます。

耐震等級２であることなどが定められています。

維持管理・更新の容易性

「維持管理」とは建物自体に影響を与えずに、配管などの耐用年数が比較的短い設備についてメンテナンスができるかといった部分が基準となります。

耐用年数が短い内装や設備について、清掃、点検、補修、更新を行う際に容易に行えることが大切になります。床、壁、天井などを壊さなくても、配管の点検交換などを行えるつくりになっていることなどの基準です。

可変性　（共同住宅と長屋のみ）

家族構成やライフスタイルの変化によって柔軟に間取りの変更ができるかといった点が重視されているのです。

建物を出来るだけ壊さずに、変化に対応できる天井高の高さの確保が定められています。

バリアフリー性　（共同住宅と長屋のみ）

将来バリアフリー改修に対応できるようなスペースが確保されていることが必要で、住宅性能表示制度の高齢者対策等級（共用部分）の1～5等級の等級3に相当します（段差の有無、手摺り設置などは除く）。

共用廊下の幅・勾配、エレベーターの開口幅に必要なスペースが確保される必要があります。

省エネルギー性

住宅性能表示制度の最高等級4の性能を満たす必要があります。

暖冷房時の省エネ化をはかるため屋根、床、壁、天井、開口部の断熱性能を高くします。

バリアフリー性　（共同住宅と長屋のみ）

各地の所管行政庁が地区計画・景観計画・条例によるまちなみ等の計画・建築協定・景観協定などを定めている場合はそれに従った計画をする必要があります。

居住環境

各地の所管行政庁が地区計画・景観計画・条例によるまちなみ等の計画・建築協定・景観協定などを定めている場合はそれに従った計画をする必要があります。

住戸面積

良好な居住水準を確保するために必要な規模として、戸建て住宅で75㎡以上、共同住宅で55㎡以上有することが定められています。

維持保全計画

建築後の定期的な点検・補修などの計画を行うことが求められています。構造耐力上主要な部分や、雨水の侵入を防止する部分、給排水設備について、点検の時期と内容を定め、定期的な点検を実施することが基準となっています。

メリット

不動産所得税

通常の住宅よりも不動産取得税が軽減されます。

登録免許税

不動産価格の0.15%の登録免許税が長期優良住宅の場合は税率が0.1%に優遇されています。

不動産売買の所有権移転登記の際も一般住宅であれば0.3％の税率が戸建て0.2％、マンション0.1％に優遇されます。

固定資産税

固定資産税は一戸建てで5年間、マンションで7年間は2分の1に減額されるのです。

火災保険・地震保険の割引制度

長期優良住宅に認定されている場合、耐震等級割引あるいは免震建築物割引のいずれかの条件を満たすことになります。（実際は耐震等級3であっても保険会社に提出した書類でそれが確認できない場合は耐震等級2など低い割引率しか適用されないことがあるので注意してください。）

住宅ローン

フラット35S（優良住宅取得支援制度）で借り入れを行うときに金利が長期優良住宅であれば10年の間、金利が0.3%に引き下げられるのです。

住宅ローン控除については通常の住宅では控除対象の借入限度額が4000万円であるのに対して、長期優良住宅では5000万円まで優遇されます。

長期優良住宅への補助金

新築住宅向けの補助金地域型住宅グリーン化事業と増改築向けの長期優良住宅化リフォーム推進事業の2種類です。

●地域型住宅グリーン化事業

木造の長期優良住宅を新築する場合に110万円を上限として交付されます。

また、地域材を過半数使用する物件なら上限金額に20万円が上乗せされます。

●長期優良住宅化リフォーム推進事業

住宅の性能を上げるためのリフォームや三世代同居などのために改築する取り組みに対して、最大で250万円までの補助金が交付されるものです。

また、自治体が独自に行なっている制度もある場合があります。

デメリット

申請と建築にコストがかかる

申請を行う手数料と作業料でがかかります。

長期優良住宅の基準をクリアしなければならないので、通常の住宅と比べて建設コストが増えます。

定期的な点検がある

5年や10年といったサイクルで、自治体から定期点検のお知らせが届きます。

定期点検は施工をしたハウスメーカーや工務店の他に、第三者である住宅診断会社に依頼をする方法もあります。

住宅の保全状況について、行政機関から報告を求められることがありますが、虚偽の報告をしてしまうと30万円以下の罰金をとられてしまう可能性も出てきます。

場合によっては、長期優良住宅の認定を取り消されてしまうこともあり、注意が必要だと言えるでしょう。

もし、認定が取り消されてしまったときには補助金などの返還を求められることもあるので、定期点検はしっかり行っていく必要があるのです。

申請と費用

家を建てる県や市町村によって料金が異なりますが、長期優良住宅の許可申請には申請料が必要です。

一般的に申請は建築会社に依頼することになるので構造計算・書類作成・審査立ち合いなどの費用が上乗せされます。

まとめ

長期優良住宅の認定を受けることで建物の性能を長期にわたって良い状態で維持できて、各種割引、優遇を受けることができるので長い目で見たら得な制度でと思います。